전세 계약 시 특약 조항 작성 요령 (2025년 완벽 가이드)

전세 계약을 할 때 계약서 본문만큼 중요한 것이 바로 ‘특약 사항’입니다. 많은 임차인이 특약을 제대로 작성하지 않아 추후 분쟁 시 보증금 손해나 수리비 부담을 겪곤 하죠.

이번 글에서는 2025년 기준으로 전세 계약 시 꼭 들어가야 할 특약 조항과

작성 시 유의할 점, 실제 예시

까지 정리해드립니다.

 

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1. 특약이란 무엇인가요?

특약(특별약정)은 표준 임대차계약서 외에 임대인과 임차인이 ‘추가로 합의’한 내용을 말합니다.

표준 양식에 없는 내용을 명확히 문서화해두는 것으로, 법적 효력은 일반 계약 조항보다도 강력하게 적용됩니다.

 

✔ 말로만 합의한 내용은 소용 없습니다.

 

특약으로 문서에 명시해야만 추후 법적 근거로 사용할 수 있습니다.

 

2. 특약 조항 작성 시 기본 원칙

• ✔ 구체적이고 명확하게 작성 (책임자, 비용부담 주체 등)
• ✔ 계약 당사자 모두 날인 필수 (임대인, 임차인 서명 또는 도장)
• ✔ 사본이 아닌 원본 계약서에 직접 기재

 

3. 전세 계약 시 반드시 고려해야 할 특약 조항 7가지

① 보일러, 수도, 전기 등 수리 책임자 명시

임대차 기간 중 고장이 났을 때 누가 수리비를 부담할지 미리 정해두세요.

예시: 보일러, 수도, 전기 등 설비 고장 시 수리는 임대인이 책임진다.

② 중도 해지 시 위약금 규정

계약 기간 내 임차인이 이사를 가야 할 경우 위약금 기준을 명확히 해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

예시: 임차인의 귀책 사유로 중도 해지 시 잔여 계약 기간 임대료의 1개월분을 위약금으로 지급한다.

③ 반려동물 허용 여부

특히 반려동물 보유 시 반드시 허용 여부와 조건을 기재해야 합니다.

예시: 소형견 1마리 사육을 임대인이 허락하며, 퇴거 시 원상복구 의무를 진다.

④ 월세 전환 조건 (전세 → 반전세)

임대차 기간 중 월세로 전환될 수 있는 경우, 전환 조건과 시기를 구체적으로 기재합니다.

⑤ 관리비 포함 항목 및 별도 부담 항목

관리비 내역에 대한 사전 합의는 명확한 금전 분쟁 예방에 효과적입니다.

예시: 관리비에는 공용 전기, 청소비 포함 / 전기·가스·수도는 별도 납부

⑥ 재계약 또는 퇴거 통보 기한

계약 만료 시점에 몇 개월 전 통보해야 할지 명시하면 혼선이 줄어듭니다.

예시: 재계약 또는 퇴거 의사는 계약 만료일 2개월 전까지 서면 통보한다.

⑦ 계약 해지 시 보증금 반환 기한

보증금 반환 지연을 방지하기 위해 반환 시점을 정해두는 것이 좋습니다.

예시: 임차인은 계약 만료일에 이사하며, 임대인은 이사일로부터 7일 이내 보증금을 반환한다.

 

4. 특약 작성 시 유의사항

• ✔ 너무 포괄적이거나 추상적인 표현은 피하세요. (ex. “적절히 처리한다” → ❌)
• ✔ 구체적인 책임·비용·기한을 명시하세요.
• ✔ 말로만 주고받은 내용은 반드시 특약에 기재해야 보호받을 수 있습니다.

 

5. 특약에 따라 분쟁 결과가 완전히 달라진다

특약 조항은 계약서 본문보다 우선 적용되며, 법원에서도 가장 중요한 증거 자료로 인정됩니다.

따라서 전세계약 시 특약은 단순한 참고가 아니라,

내 권리를 지키는 강력한 법적 수단

입니다.

 

결론: 전세계약서 특약 조항은 나를 위한 ‘방패’입니다

특약 하나로 보증금, 수리비, 이사 일정, 동물 관련 문제까지 분쟁 없이 해결할 수 있습니다. 작성 어렵지 않습니다. 계약 전 미리 양식으로 정리해 가는 것만으로도 큰 차이를 만듭니다.

2025년에도 전세 사기와 분쟁은 여전히 존재합니다.

‘특약 조항’이 내 보증금과 권리를 지키는 첫 번째 전략입니다.